Ansvar og eierskifteforsikring

Vi har kjøpt en leilighet som i følge salgsoppgaven er på 94 kvm BOA, 100 kvm BTA. Etter nærmere oppmåling viser det seg at BOA er ca 86 kvm, BTA tilsvarende mindre. Hvem er ansvarlig for denne feilen? Det er ingen takstmann/tilstandsrapport som beskriver areal målet, dette er gjort av XX-eiendomsslskap. Er det megler - som sto for oppmåling, eller selger som kan ansvarliggjøres? Hvor stor må eventuelt feilen/avviket være for at det skal være vesentlig - er det noen praksis der?

I utgangspunktet selges eiendommen i fremvist stand. Selger kan imidlertid komme i ansvar dersom han har gitt feil opplysninger, gitt manglende opplysninger eller dersom eiendommen er i langt dårligere stand enn hva en kunne forvente ut fra kjøpesummen og forholdene forøvrig.

Videre er det en forutsetning at manglene er så betydelige at de har betydning for handelen. Når det gjelder arealsviktpå 8 kvm, synes dette å være en ubetydelig mangel i dette tilfellet.
Arealsvikten er under 10%, hvilket man må kunne tolerere. Meglers ansvar er å kontrollereat de opplysningene som gis i prospektet er korrekte.

Dersom megler er medlem av Norges Eiendomsmeglerforbund kan man klage inn meglerforetaket for dårlig eller manglende kontroll. Klagenemda kan idømme foretaket en "bot" for slik manglende kontroll, dersom de finner grunnlag for det.

Men du bør først og fremst fremme klagen til foretaket som har utarbeidet prospektet.

Kan jeg som kjøper stille eiendomsmegleren til ansvar for boligens dårlige tilstand?

Eiendomsmegleren blir engasjert av selger for å formidle salg av boligen hans. Boligens tilstand blir gjerne beskrevet gjennom tilstandsrapport og selgers egne opplysninger som enten er medtatt i salgsoppgaven eller følger som vedlegg til denne. Dersom det viser seg at boligen er i langt dårligere stand enn hva kjøper kunne forutsette på grunnlag av det han ser og de opplysninger som er gitt, kan selger komme i ansvar. Selger kan imidlertid forsikre seg mot ev. skjulte feil og mangler. Eiendomsmegler kommer svært sjelden i ansvar for eiendommens tilstand, dersom han da ikke har tilbakeholdt opplysninger som han burde ha videreformidlet til kjøper, og som har betydning for ham.

Selger har i etterkant av overtagelsen - da jeg som kjøper oppdaget det - opplyst om ubehaglig lukt i nede ved listverk i stue. Dette var ikke opplyst til megler eller takstmann. Jeg har oppdaget rottebol i undergulv . Kan jeg kreve prisavslag (redusert attraktivitet) på boligen som følge av dette utover kostnadene til å fullstendig undersøke og rette skadene, og har jeg noe støtte i rettspraksis?

Dersom du får gjennomslag for at omfanget av problemet er vesentlig - og selger dekker kostnadene med å rette opp forholdet - vil vi anta at du ikke kan vinne frem med krav om ytterligere erstatning/prisavslag.

Finnes det forsikring som dekker kjøper? Hvordan vil et eventuelt skadeoppgjør bli hvis det oppstår vannskade på bad på grunn av blant annet gammel membran (17 år, badet er i god stand men det er blitt dusjet rett på flisene). Skaden skjer etter at kontrakten er skrevet, men 3 måneder før overtagelse av huset? Selger har ikke eierskifteforsikring

Dersom det inntreffer endring i eiendommens tilstand mellom inngåelse av kjøpeavtale og overtakelse - er selger ansvarlig for å bringe eiendommen opp til den standard den hadde ved avtaleinngåelsen før kjøper overtar.

Vi kjøpte en andelsleilighet der borettslaget hadde inngått avtale med et firma om oppussing av bad. Oppussingen ble gjennomført før vi kjøpte. I sommer gikk varmekablene i gulvet istykker. Dette hadde vist skjedd i flere av leilghetene. Borettslaget har anlagt krav mot firmaet som stod for oppussing av badene, men dette firmaet har gått konkurs og de har ingen penger i boet. Hvem sitt ansvar er dette, er det vårt, tidligere eier, eller borettslaget?

Dersom det var Borettslaget som inngikk avtale om oppussing av badene, må dere som andelseiere ta de økonomiske utleggene en utbedring av badet vil medføre.
Dette vil kunne skje ved at Borettslaget tar opp lån for å finansiere utbedringene, noe som medfører økning i fellesutgiftene. Hvis da ikke Borettslaget har egenkapital til å dekke kostnadene.
Uansett vil saken medføre ekstra utlegg for andelseierne, idet firmaet som utførte arbeidene er konkurs.

Vi kan ikke se at selger kan komme i ansvar for forhold som borettslaget har påtatt seg å utføre. Saken kunne ha stått annerledes dersom det var selger som hadde stått for å få pusset opp badet.

Alle borettshaverne er i samme situasjon og andelseierne må beslutte hvordan feilene skal rettes.

Dersom vesentlige skjulte feil og mangler og et krav om utbedring/erstatning kommer opp i over 20 % av salgssummen, der prisen på huset er i kategorien "høy", dvs over 5 mill. -vil dette i seg selv være vesentlig nok for heving av et huskjøp? Selger har eierskifteforsikring, men har oppgitt uriktige opplysninger gjennom egenerklæringen. Megler (salgsoppgave) , tilstandsrapport (nito takst ) har heller ikke gjort oppmerksomme på manglene. Tvertimot heter det at huset virker velholdt; "ikke registrert behov for tiltak utover normalt periodisk vedlikehold" av huset. Går ut fra at selger her har et større problem enn kjøper , sålenge tilbakeholdte opplysninger fra selger kan bevises? Spørsmålet blir tilslutt; er det trolig at eierskifteforsikrings selskapet heller vil gå for heving av kjøpet istedet for å vurdere erstatningskravet, sålenge de likevel og sannsynligvis vil måtte gå til regress i forhold til selger med bakgrunn i tilbakeholdte opplysninger?

Det er lov om avhendelse av fast eiendom som regulerer forholdet mellom kjøper og selger.

Dersom kjøper kan dokumentere at det er vesentlige mangler knyttet til handelen kan kjøper kreve prisavslag, erstatning eller heving av
handelen. Hva som er vesentlig er et skjønnsspørsmål og må vurderes konkret i den enkelte sak.

Selger har tegnet eierskifteforsikring og det er eierskifteforsikringsselskapet som tar selgers posisjon i kontraktforholdet.
Eierskifteforsikringsselskapet vil vurdere saken ut fra den skriftlige dokumentasjonen og eventuelt komme med forslag til løsning av saken ovenfor kjøper.

Kjøpte for to måneder siden et hus med full kjeller. Det var en liten synlig fuktskade i kjelleren, noe som kom frem både i tilstandsrpport og egenmeldingskjema. Denne skaden skulle i utgangspunktet utbedres før salg. Vi fikk beskjed om at taksten på skaden 10 000,-. Vi får derfor 15 000,- i avslag mot at vi fikser skaden selv etter overtakelse. Når vi tar fatt på arbeidet viser det seg at fuktskaden omfatter ca 70% av kjelleren. Hvem står ansvarlig for dette når for det første fukt kun er nevnt i østre del og for det andre vi fikk beskjed fra megler om at skaden var taksert til 10 00,-? Dette er utrolig sure penger å måtte ut med og hvis kjøper bare kan fortelle delvise sannheter og komme unna med det, må det være noe feil med markedet.

Det er vanskelig for oss å gi konkret svar på denne problemstillingen, idet vi ikke kjenner alle forutsetninger for handelen.

Generelt gjelder at selger kan komme i ansvar dersom det er gitt feil opplysninger, manglende opplysninger eller at boligen har en skjult mangel som er vesentlig.
Uansett må det vurderes om forholdet ville hatt en betydning for handelen.

I denne saken har kjøper blitt gjort oppmerksom på at det er fuktskader i huset. Han har selv tatt sjansen på å overta eiendommen mot et prisavslag.

At skaden er større enn hva partene kunne forestille seg er kjøpers risiko. Det foreligger en Høyesterettsdom som støtter dette synet.

Men det kan være momenter i denne saken som vi ikke kjenner og som muligens kan støtte kjøper i en eventuell sak mot selger.
Dere bør derfor rådføre dere med advokat.

Har en eiendom på 25 da. Det er skilt ut en hyttetomt i 1986. I det tinglyste målebrev er den 750kvm. Det var det arealet landbrukskontoret godtok, det har jeg skriftlig. Da jeg skulle bygge et uthus på min eiendom fikk jeg kart fra kommunen som viser at kommunen har målt opp feil 838 kvm. Eieren av hyttetomta har sagt til meg lang tid at den er 750kvm. Må ikke kommunen rette dette opp.

Dersom tomten er oppmålt og målebrevet er tinglyst med angitt areal 750 kvm, så kan ikke arealet være noe annet?

Men dersom det er en skyldelingsforretning som er tinglyst, så kan arealet avvike noe, pga av at dagens målemetoder angir tomtearealene helt nøyaktig. Hvilken konsekvens arealavviket vil ha, står det opp til partene selv å avgjøre.

Moren min har kjøpt en andelsleilighet som jeg snart skal flytte inn i. Det jeg lurer på er hvem som er ansvarlig for utskiftingen av vinduene? De fleste er nemlig punkterte og duggete. Forstod ikke helt loven fordi det først stod at vedlikeholdet av vinduer var andelsleilighetens eier, mens i neste setning stod det at "utskifting av utvendige dører og vinduer" var borettslagets ansvar. Ønsker også å få bygget veranda snart. Hvordan går vi frem for å få gjennomslag for det?

Det er Borettslagets vedtekter og eventuelle årsmøtevedtak som regulerer ansvaret for eiendommens vedlikehold.

Dersom ansvarsfoldet ikke er klart definert - forutsettes det i lov om burettslag at det er Borettslagets ansvar å sørge for eiendommens "ytre" vedlikehold - herunder bygningens fasadevinduer.

Vedtak om bygging av veranda må foretas av årsmøtet. Dessuten må det innhentes byggetillatelse.

Jeg har lett på Internett etter informasjon, men har ikke funnet svar. Håper dere kan hjelpe meg! Vi har nettopp kjøpt ny bolig. Hva kan vi kreve av selger at er i orden? Finnes det noen lover/forskrifter rundt dette? Kan vi f.eks.kreve at det elektriske anlegget er godkjent av en elektriker eller at brannvernutstyr som pulverapparat og røykvarslere finnes? Jeg har lest at det er krav om at leiligheten tilfredsstiller gjeldene bestemmelser - hvor finner jeg disse bestemmelsene?

Dersom du har kjøpt bruktbolig, dvs. at boligen er ferdigstilt og ikke oppført i henhold til avtale med entreprenør, er det lov om avhendelse av fast eiendom (avhl.) som regulerer forholdet mellom kjøper og selger, dog med de begrensninger kjøpekontrakten eventuelt stiller.

Loven forutsetter at eiendommen skal være i samsvar med offentlig rettslige krav, og det er her du eventuelt finner hjemmel for mangelskrav ovenfor selger.

Dersom eiendommen er solgt "som den er", jfr. §3-9 i avhl, så behøver ikke disse krav være oppfylt av selger, så lenge manglene ikke er vesentlige eller selger har gitt opplysning om at det er slike mangler.

Selger har pusset opp badet selv (det er opplyst i selverklæringskjema, uten utdyping). Det er montert downlights på badet, dette har blitt gjort av en i slekta til selger som ikke er elektriker. Da jeg sjekket downlightene, så jeg at det ikke var montert "downlight kasser". Den type lys utgjør veldig stor varme, spesielt på oversiden, så dette er et krav i forhold til forskriftene. Jeg kunne se at isolasjonen over hadde blitt brunsvidd, og over tid ville dette begynne å brenne. Dette ser jeg på som grovt uaktsomhet i fra selger. Lurer på om jeg har noen krav ovenfor selger, ettersom jeg faktisk visste at det hadde vært en "hobby elektriker" der? Min mening er at det skal utføres forskriftsmessig, uansett om det er gjort av en fagmann eller ikke. Uansett skal slike jobber gjøres av en autorisert installatør.

Vi forutsetter at leiligheten er solgt "som den er". I prinsippet vil det si at boligen ikke kan ha noen mangel.

Selger kan imidlertid komme i ansvar dersom det er gitt feil opplysninger, tilbakeholdt opplysninger eller om det fremkommer skjulte mangler som er vesentlige og ville hatt en betydning for handelen.

Etter dine opplysninger var du kjent med at oppussingen av badet var utført av ufaglærte før avtalen ble inngått. Vi vil anta at dette er tilstrekkelig til at selger vil gå fri i forhold til et eventuelt mangelskrav knyttet til downlightene i baderomstaket.

Det er også spørsmål omfanget av kostnadene knyttet til oppretting av feilen er "stor nok" i forhold til kjøpesummen og forholdene forøvrig.

Vi har ikke enda skrevet kjøpskontrakt, og heller ikke fastsatt noen dato for overtagelse. Megler har over telefon prøvd og finne ut hva som passer best for oss og selgeren , og det virker som om han "hjelper" selgeren. Vi mener at en og en halv måneds ventetid er nok, men selgeren ikke får det til før om to og en halv måned, hva kan vi si i denne saken?

Det er partene som må bli enige om ovetakelsesstidspunkt.
I salgsoppgaven er det gjerne angitt dato for ledigstillelse - eller "etter avtale".

Megler skal i forbindelse med formidling av kjøpers bud, forespørre om når kjøper ønsker å overta. Overtakelsesdato er således et sentralt punkt i forbindelse md budgivningen.
Meglers oppgave blir da å få partene til å enes om overtakelsesdato.

Jeg kjøpte en leilighet i et sameie for litt over ett år siden. Nå har imidlertid taket i den seneste tid begynt å krakelere, sprekke og boble seg. Selger har ikke eierskiftforsikring. Hvordan kan jeg da gå frem hvis det viser seg å være fukt el.l.?

Dersom du skal fremsette mangelskrav ovenfor selger - må skadens årsak og omfang dokumenteres.
Dette kan skje ved at du får en sakkyndig til å vurdere hva dette er.

Vi kjøpte et hus for 3 år siden, taket var skiftet av forrige eier 1 - 2 år før vi kjøpte det. Vi har bygd på og pusset opp store deler av boligen. Når vi skulle begynne på det som tidligere var bad, oppdaget vi at det var lekkasje fra taket og inn i vegg/tak. Snekkere som har sett på dette sier at hele dette tilbygget (som tidligere eier har bygd) må rives. Vi vet via naboer at dette tilbygget og takskifte er gjort av ufaglærte personer. Selger har eieskifteforsikring, vil dette være noe det kan dekke?

Eiendommen er solgt "som den er". Det betyr at eiendommen ikke kan ha noen mangel. Men selger kan allikevel komme i ansvar ovenfor kjøper, dersom han har gitt feil opplysninger, tilbakeholdt opplysninger eller at eiendommen er i langt dårligere stand enn hva kjøper kunne fovente ut fra kjøpesum og forholdene forøvig. Dog må mangelen kunne ansees å være vesentlig og ha en betydning for handelen.

Hva som er vesentlig - er et skjønnsspørsmål. Rettspraksis
viser at kostnad på ca. 3% av kjøpesummen vil kunne være "vesentlig".

Her forstår vi det slik at det er tegnet eierskifteforsikring. Det betyr at selger overlater sitt ansvar ovenfor kjøper til eierskifteforsikringsselskapet. Kjøper kan da fremsette sitt mangelskrav til eierskifteforsikringsselskapet. Kravet må så langt som mulig dokumenteres med mangelens årsak og omfang.

I.h.t. bestemmelsene i lov om avhendelse av fast eiendom kan kjøper kreve erstatning, prisavslag eller heving av handelen.

Vi kan ikke ta stilling til din konkrete sak, men håper at vår generelle informasjon rettleder deg videre.

Vi har kjøpt en enebolig der det er opplyst i selverklæringen (fra selger) vedr fukt, at det har vært fuktskade ved pipe, men at det er utbedret. (Det er skrevet kort og konkret at det HAR vært vannskade, men at det ER blitt utbedret). Det er ellers ikke nevnt dette med et ord, verken i taksten eller prospektet forøvrig. Boligen ble kjøpt sommeren 2005, og nå er det betydelige mengder med soppdannelser (tror det er sopp) på pipeløpet i øverste etasje. Hvem skal/bør dekke en reparasjon av dette, og hvordan bør vi gå frem?

Du må skaffe deg oversikt over skadens omfang.

Selger har angitt at det har vært en vannskade og at årsaken til denne vanskaden er utbedret. Vi vil anta at selger ikke kan stilles til ansvar for denne mangelen - men dette vil være en skjønnsmessig vurdering utfra kontraktsforholdet og omstendighetene forøvrig.

Jeg har spørsmål vedrørende Avhendingsloven. Jeg kjøpte bolig for 1 år siden. I ettertid kom det frem at selger hadde gitt uriktige opplysninger i egenerklæringsskjemaet som selger kjente til. Det forelå pålegg i fra kommunen om utbedring av kloakk. Utbedringsfristen var utgått og det ble truet med miljøbøter. Prisen på utbedring kom på 12.000,-. Altså langt under 2.7 % av kjøpesummen. Har jeg som kjøper ingen rett til å få refundert dette utlegget? Og vil dette i praksis si at selger har intet å frykte ved å gi uriktige opplysninger dersom erstatningskravet er under 2.7 % av kjøpesummen?

Her er svaret kort: Du må snarest melde et krav overfor selger, samt eventuelt eierskifteforsikringsselskap.

Det er ikke noe fast tak på 2,7 %.

Vennlig hilsen EiendomsMegler 1

Vi kjøpte en halvpart av en tomannsbolig i mars 2004. Selger sa at bordkledinga ikke var råtten, men inpregnert med noe som gjorde at malinga flasst av etter kort tid. Det sto heller ikke noe om at det var råteskader i taksten eller tilstandsrapporten. Vi har i ettertid sett at bordkledinga er råtten likevel, og lurer nå på om det er vi som må stå for hele kostnaden med å skifte bordkleding på huset.

En selger kan komme i ansvar dersom han har gitt feil opplysninger, tilbakeholdt opplysninger eller om mangelen er skjult og ville ha en betydning for kjøpesummen.

Det vil si at dersom kjøper kan dokumentere at det er avvik mellom det som er kjøpt og hva som er levert - så kan selger komme i ansvar. En selger kan komme i ansvar dersom han har gitt feil opplysninger, tilbakeholdt opplysninger eller om mangelen er skjult og ville ha en betydning for kjøpesummen.

Det vil si at dersom kjøper kan dokumentere at det er avvik mellom det som er kjøpt og hva som er levert - så kan selger komme i ansvar.

Vi var på visning og så ikke noe unormalt og ble heller ikke opplyst om at det bak et stort veggteppe var en skyvedør. På andre siden av skyvedøren var det hel vegg og kjøkkeninnredning, så det var ingenting som tilsa at vi skulle kunne forstå dette. Det var heller ikke opplyst om dette i noen dokumenter. Vi kjøpte huset og oppdaget neste gang vi var innom dette. I dag skal vi ha overtakelse. Har vi noen rettigheter omkring dette? Man kan tydelig se omrisset av døra og vi må lage ny vegg der. Er det noen tommelfingerregler omkring dette?

I henhold til bestemmelsene i lov om avhendelse av fast eiendom, skal kjøpe melde fra om eventuelle mangelskrav så snart som mulig.

Mangelskrav kan i prinsippet fremsettes ovenfor selger i hele 5 år, regnet fra overdragelsesdagen. Et mangelskrav kan være tuftet på ett av tre årsaker;
1. Selger har gitt manglende opplysninger om eiendommen
2. Selger har tilbakeholdt opplysninger om eiendommen
3. Det er fremkommet en skjult mangel som er vesentlig.

Under alle disse forhold er det avgjørende om mangelen ville være av betydning i forhold til kjøpesummen og forholdene forøvrig.

Det vil derfor svært ofte være spørsmål om hvilken økonomisk størrelse mangelen representerer.

I sommer kjøpte vi et hus. Nå i ettertid viser det seg at flere vinduer lekker inn vann ved regn, samt at et vindu er punktert. Lekkasjen er vi redd har ført til fukt og evt. råte i treverket rundt. Det ble ikke gitt noen informasjon om dette under visning. Vi mener også at dette er noe som selger har vært klar over, det regner nemlig ganske ofte i Bergen... I taksten står det følgende: Ny gatedør, en del eldre vinduer. Dette tolket vi slik at vinduene på sikt burde byttes ut. Hvilke rettigheter har vi rundt dette? Selger frasier seg alt ansvar...

Eiendommen er solgt som den er og i forventbar stand. Mangelskrav mot selger må dokumenteres ved at det påvises avvik mellom hva som er kjøpt og hva som er levert. Dersom avviket er vesentlig - kan selger komme i ansvar.

Hva som er vesentlig er underlagt skjønn, dvs. det må tas hensyn til eiendommens alder og tilstand på kjøpstidspunktet.

Vi forstår det slik at selger ikke aksepterer at forholdet representerer en mangel ved denne handelen. For å forfølge kravet må man da eventuelt søke å få en rettslig avgjørelse av spørsmålet.

Ta gjerne kontakt med megler som har formidlet handelen som eventuelt kan rådgi dere utfra de fakta som foreligger i saken - etter at dere har fått konstatert mangelens årsak og omfang.

Vi oppdaget etter første gangs bruk av dusj at det kom vann opp fra dørlistene som befinner seg i motsatt hjørne av badet. Det er mørke flekker i hvert hjørne av listen mot gulvet som viser at skaden har vært over et lengre tispunkt. Flisene på gulvet har også blitt bleket pga av vannet som har seget inn. Dette har takstmannen oversett. Badet ble pusset opp i 1997 og det ble lagt nye fliser og membran på det gamle badegulvet. Eier sier i egenerklæringen at han ikke kjenner til råte/fuktskader på badet, men dette er en skade som ikke har vært mulig å overse for en som har brukt badet daglig. I prospektet står det "flislagt bad i god stand" men det er ved en anlededning senere nevt kort at det er " fuktinnhold i nedre del av vegg i dusj". Skaden er taksert til 120 000,- Hadde vi kjent til dette, ville det ikke vært aktuellt å kjøpe boligen. Hva kan vi kreve av selger her?

Mangelskrav må fremsettes ovenfor selger så snart kjøper avdekker at det foreligger en mangel.

Dersom det er gitt feil opplysninger og/eller det er avdekket skjulte mangler som er vesentlige, kan selger komme i ansvar.
Dersom kjøper får medhold i at det er en vesentlig mangel har han rett til at skaden skal rettes, eller ev. et prisavslag som retter opp forholdet mellom partene.

Kjøper har ikke krav på en ev. verdiøkning oppretting av skaden medfører.

Jeg kjøpte leilighet og er blitt svært plaget av trinnlyd fra leiligheten over. Hva kan jeg gjøre med det? Hvilke rettigheter har jeg når jeg vet at eier har visst om det og vært plaget selv i tillegg til at det ikke ble opplyst ved salget?

Dersom du kan dokumentere at trinnlyden var en vesentlig årsak til at leiligheten ble lagt ut for salg, og selger ikke har opplyst dette, kan det være grunnlag for å gå på selger med krav om prisavslag eller heving av kjøpet.

Vi har kjøpt ny leilighet og fant ut under senere besøk at flisene på den ene veggen på badet omtrent ikke var limt fast til veggen, og at det er en glippe mellom vegg og flis. Selger frasier seg ansvar med henvisning til at det på egenerklæringen er huket av ja på spørsmål om vedkommende kjenner til sprekk/slitasje/fukt på våtrom. I beskrivelsesfeltet står det kun FLISER BAD. Vår tro var at det gjaldt gulvflisene som vi så var slitte under befaring. Takstmannen har kun kommentert at bad trenger oppgradering. Vi har i overdragelsesprotokollen kommentert at vi ønsker å få en vurdering på om badet kan brukes med henhold til det vi har oppdaget. Er det vårt ansvar å utbedre (ref. selges som den er) eller har selger her opplysningsplikt med henhold til spesifisering av informasjon, og vil kunne stilles økonomisk ansvarlig? Hva bør vi gjøre videre?

Ut fra de opplysninger som her gis, synes det som om selger har overholdt sin opplysningsplikt.
Boligen er solgt "som den er", og kan derfor ikke ha noen mangel.

Dersom kjøper ikke har forstått den informasjonsom er gitt, er det hans risiko. Når takstmannen har angitt at badet trenger oppgradering - er det et varsel om at badet ikke holder dagens standard.

Jeg kjøpte et gammelt hus for snart to år siden. Oppdaget en hevelse i laminaten på gangen for noen uker siden, gulvet ble revet opp og jeg så at hevelsen skyldes en lekasje fra VVB (en lekasje som tydligvis har pågått siden før jeg kjøpte huset). VVB var bygget inn under trappen, så ingen har sjekket den før huset ble solgt. Er dette noe megler/selger burde sjekket før salget? I følge egenerklæringsskjemaet skulle alt være i orden.

Eiendommen er solgt "som den er".

Kjøper kan gå tilbake på selger dersom selger har gitt feil opplysninger, tilbakeholdt opplysninger eller dersom det avdekkes mangler som er vesentlige og som ville hatt en betydning for handelen, forholdene tatt i betraktning.

Du må få avdekket skadeårsak og skadeomfang for deretter å vurdere om selger kan stilles til ansvar for forholdet.
Med bakgrunn i din fremstilling av saken vil vi anta at selger vil avvise ansvar i denne saken, idet varmtvannstankens alder kan være årsak til lekkasjen.

Jeg kjøpte et gammelt hus for snart to år siden. Oppdaget en hevelse i laminaten på gangen for noen uker siden, gulvet ble revet opp og jeg så at hevelsen skyldes en lekasje fra VVB (en lekasje som tydligvis har pågått siden før jeg kjøpte huset). VVB var bygget inn under trappen, så ingen har sjekket den før huset ble solgt. Er dette noe megler/selger burde sjekket før salget? I følge egenerklæringsskjemaet skulle alt være i orden.

Eiendommen er solgt "som den er".

Kjøper kan gå tilbake på selger dersom selger har gitt feil opplysninger, tilbakeholdt opplysninger eller dersom det avdekkes mangler som er vesentlige og som ville hatt en betydning for handelen, forholdene tatt i betraktning.

Du må få avdekket skadeårsak og skadeomfang for deretter å vurdere om selger kan stilles til ansvar for forholdet.
Med bakgrunn i din fremstilling av saken vil vi anta at selger vil avvise ansvar i denne saken, idet varmtvannstankens alder kan være årsak til lekkasjen.

Min sønn kjøpte seg en enebolig i Harstad. I ettertid har det dukket opp en del mangler som ikke var nevnt i takst, blant annet setningsskader og mye bevegelse i grunnen. Hva bør han gjøre? Det er tegnet eierskifteforsikring.

Dersom dette er feil/mangler selger må ta ansvar for, bør kjøper fremlegge en rapport som angir skadeårsak og omfang.

På bakgrunn av rapporten bør kjøper angi hva slags erstatningsbeløp/prisavslag han mener seg berettiget til. Er det tegnet eierskifteforsikring, finnes skademeldingsskjema hos megler.
Kontakt forøvrig megler om videre saksgang.

Vi kjøpte hus i februar i fjor. I høst måtte vi tømme septiktanken, og da fikk vi opplysninger om at den ble tømt hvert år av tidligere eier. De sa at det var problemer medt utløpet til septiktanken. Tanken skal normalt sett tømmes hvert annet år. Nå i januar måtte vi tømme den igjen, og nå etter få dager er det problemer igjen. Vi har kontaktet tidligere selger om saken og han sier han hadde aldri problem fordi han tømte den hvert år. Han har aldri opplyst verken til oss eller megler om dette problemet. Hvilke rettigheter har vi? Er tidligere eier pliktig til å opplyse om slike ting, og er han eventuelt pliktig til å betale for kostnader som måtte komme i denne saken?

Dere må skaffe dere oversikt over årsak og omfanget av problemet.

Dersom kostnadene ved å utbedre forholdet er å anse som vesentlig - kan dere rette et mangelskrav til selger.

Jeg kjøpte for 3 år siden en selveierleilighet. I salgsprospekt og kjøpekontrakt står det at det følger 2 boder med leiligheten. I senere tid har det kommet frem at jeg til nå kun har disponeret bodene. De andre eierne i huset vil nå også kreve bruksrett til bodene, da de ikke er seksjonert. Det er også kommet frem et hittil ukjent tinglyst dokument, som bekrefter at flere av bodene i kjelleren, samt et av vaskerommene tilhører kjellerleiligheten. Dette er ikke i samsvar med opplysningene jeg fikk ved kjøp av leiligheten. Seksjoneringstegningene jeg fikk ved kjøp av leiligheten stemmer ikke overens med det tinglyste dokumentet. Seksjonering av bodarealet vil medføre at jeg sannsynligvis mister en bod, og får den andre boden redusert i størrelse. Hva gjør jeg i denne situasjonen? Er det selgerens ansvar at opplysninger i kjøpekontrakt og prospekt stemmer, eller er det eiendomsmeglerens ansvar? Bodene var svært viktige for meg da jeg kjøpte leiligheten, og tap av bodareal senker nå verdien av leiligheten.

Ved kjøp av eierseksjon skal man få seg forelagt seksjonsbegjæringen som viser hvordan eiendommen er seksjonert. I tillegg skal kjøper ha seg forelagt vedtekter, husordensregler samt eventuelle avtaler som er bindende for seksjonseierne. På toppen av det hele skal kjøper ha fått seg forelagt utskrift av eiendomsregisteret som gir oversikt over heftelser og avtaler tinglyst på eiendommen. Og endelig skal kjøper ha tilgang til siste årsregnskap og ev. vedtatt budsjettforslag for driften av eiendommen.

Kjøper kan fremme mangelskrav ovenfor selger i inntil fem år etter overtakelsen av seksjonen. Mangelskravet må dokumenteres med årsak og omfang. Dersom det i ditt tilfelle kan dokumenteres at selger har gitt feil opplysninger og som medfører tap/kostnad for deg - kan selger kunne komme i ansvar.

Vi vil anbefale at kravet sendes gjennom det meglerkontor som formidlet handelen - slik at megler kan være orientert om saken.

Vi tok over det nye huset vårt en måned før offisiell overtakelsesdato. Kontrakten ble levert megler en halv måned ETTER offisiell overtakelsesdato. Banken vår fikk alle fullmakter til å overføre penger, og megler skulle da fikse alt. Megler brukte lang tid og selger har ikke fått penger enda. Det ble oppdaget denne uken at selger har bl.ant heftelser på kommunale avgifter som skal betales. Som kjøper er vi irriterte, og vurderer å heve hele kjøpet, men har vi noen sjanse? Det er ikke vår skyld som kjøper at dette har tatt tid etter at papirene ble levert, og der somlet selger selv også. De kommunale avgiftene er nå trukket fra kjøpssummen.

For oss synes det som det ikke er klar avtale mellom partene med hensyn til overtakelse og oppgjør.

Dersom det ikke er vesentlige mangler ved handelen - skal det mye til å heve en inngått kjøpeavtale.

Vi vil anta at megler kan innkalle partene til et møte og sortere ut det som ev. gjenstår for å få handelen avsluttet.

Vi overtok selveier rekkehus i oktober og oppdaget fukt to dager etter overtakelse. Takstmann fra eierskifteforsikring kom og vurderte det som kondens. Noen måneder senere oppstår en akutt vannlekkasje i ett vannrør i veggen på akkurat samme sted som tidligere nevnt. Sameie-forsikringsselskapet tilkalles og deres rørlegger reparerer skaden. Det viser seg at det har oppstått bitte små hull i vannrøret og at rørene antakeligvis er av dårlig kvalitet. Huset er fra 1989 og slike rør skal minst holde 30 år til. Forsikringsselskapet sier vi må skifte alle vannrørene i huset hvis vi skal få dekket en evt. ny vannskade pga. samme årsak. Vi mener dette må gå på eierskifte siden dette ikke er forventet i forhold til husets alder. Badet er fra 1998 med varmekabler, og i følge selger med membran lagt av IcoPal. For noen dager siden røk varmekablene på badet, og en fagmann har konkludert det med at varmekablene er kaputt. Det fører til at vi må pigge opp hele badet og evt. skifte membran og fliser over hele rommet. Det er heller ikke satt opp noen jordfeil varsler. Vi mener det er helt utrolig at ett bad som er seks-syv år gammel skal måtte skiftes ut. Vi må nå få takstmenn til å vurdere pris på utbytte av alle vannrør og legging av nye varmekabler mm. Hvordan står vi i forhold til en eierforsikring? Vi betalte en rimelig høy pris, og det nevnes i prospekt at badet er nytt og bra standard. Dette er absolutt ikke noe vi kunne forvente.

Det kan være en vanskelig grensedragning her, men jeg ville i allefall så snart som overhodet mulig lagt meldt et fullstendig krav til eierskifteforsikringsselskapet.

Samtidig bør det varsles krav mot selger.

Jeg og min samboer kjøpte ny leilighet i februar i år. De vi kjøpte leiligheten av, hadde kjøpt den en gang i 2002, litt usikker om nøyaktig dato. Nå er det slik at leiligheten ble oppusset mellom 2001 og 2002 av eieren da. Når vi tok over leiligheten i februar fremsto den som nyoppusset uten noe tydelig slitasje. Alle rom er oppusset baderom inkludert med nye fliser etc. Det som er problemet er at jeg nylig har lagt merke til sprekker på badet i bakkant av toalettet. Disse sprekkene er på veggen, og ser ut til å ha oppstått pga. tyngden på toalettet som er frittstående, ingen kontakt med gulvet, og toalettet har i den siste tiden blitt mer og mer løst. Ved overtakelse av boligen fikk ikke vi noe papir på hvem som hadde montert fliser eller toalett, men ved samtaler med tidligere eier har vi funnet ut at arbeidet er utført av fagfolk. Det vi lurer på er, vil det være et garantiansvar fra firmaet som utførte monteringen av fliser eventuelt toalett, siden skadene har oppstått etter vanlig bruk..? I tillegg til at det er relativ kort tiden siden arbeidet ble gjort?

Kjøper kan rette mangelskrav mot selger dersom det kan dokumenteres at det er avvik mellom hva som er kjøpt og hva man har fått. Vi vil derfor anbefale at dere får en sakkyndig til å vurdere årsak og omfang av skaden.

Dersom det er åpenbart at kostnaden ville hatt en betydning for kjøpet, vil selger kunne komme i ansvar.

Mangelskravet skal stiles til selger. Selger kan da besørge mangelen rettet, eventuelt at partene blir enige om at det er grunnlag for prisavslag/erstatning. Dersom selger avviser at det foreligger ansvar - må kjøper forfølge kravet rettslig for eventuelt å få gjennomslag for at selger er ansvarlig.

Jeg kjøpte en bolig i rekke for 2 1/2 år siden, og mener at badet er ulovlig bygget. Jeg kan ikke se det er lagt noen fuktighetssperre på gulvet, fliseskjøtene er ikke tettet med silikon, sluken i gulvet virker rett og slett hjemmelaget og så videre.... Vi fikk og vite at selger hadde hatt en vannlekkasje før vi overtok, men denne ble det ikke opplyst om i salgsprosessen. Vi hadde selv en vannlekkasje fra badet for et år siden, men heldigvis ikke i stort omfang. Hvordan går jeg frem i denne saken?

Det er lov om avhendelse av fast eiendom som regulerer forholdet mellom kjøper og selger ved omsetning av boligeiendom. Nå boligen er solgt "som den er", kan selger komme i ansvar dersom ett av følgende tre forhold kan påberopes,
1: Selger har tilbakeholdt opplysninger.
2: Selger har gitt feil opplysninger.
3: Det avdekkes skjulte mangler som er vesentlige i forhold til kjøpesummen og forholdene forøvrig.

Hva som er vesentlig er et skjønnsspørsmål som da gjerne vurderes opp mot kjøpesummen, boligens alder og hva som er opplyst i forbindelse med kjøpet. Kjøpers undersøkelsesplikt er imidlertid understreket i en Høyesterettsdom fra november 2002.

Når det gjelder denne konkrete saken er det umulig for meg å gi annen besvarelse enn denne generelle orienteringen. Men dersom du mener det er avvik mellom det som du har kjøpt og mener å ha fått, må du dokumentere hva avviket er, og hva det betyr for deg. Dersom selger har tegnet eierskifteforsikring, kan kravet sendes eierskifteforsikringsselskapet til behandling.

Vi kjøpte sist høst en enebolig og overtok denne i november. Huset er bygget i 1972 og har opprinnelig bad, og i følge takst ikke fukt tilstede i gulv. Nå har vi imidlertid oppdaget at det må være vått/fuktig underflisene i og utenfor dusjen da flisene gir etter og det surkler. Hvilke rettigheter har vi og hvordan kan vi ev entuelt gå frem i forhold til selger?

Jeg forutsetter at eiendommen er solgt "som den er".
Badet er fra 1972 men det er angitt i takst at det ikke er fukt.
Men dette stemmer altså ikke nå.

Det kan være at endret bruk av badet gjør at det trenger fuktighet under flisen, samtidig som alderen gjør sitt.

Men dersom badet åpenbart trenger rehabilitering, tror jeg det er vanskelig å få selger til å betale regningen.
Kjøper kan gå på selger i de tilfeller han har gitt feil opplysninger, manglende opplysninger - eller at eiendommen er i langt dårligere stand enn en kan forvente utfra kjøpesummen og forholdene forøvrig.

Ønsker å vite hva som er gjeldende regel med henhold til feilmåling/feilaktig oppgitt mål av eiendom ved salg. Eksempelvis hvis eiendommen er større eller mindre enn det som er oppgitt i prospektet. Jeg har forstått at det er en 10% avviksregel som gjelder. Er dette riktig? Hva vil et eventuelt krav som måtte kunne framsettes være?

Dersom det er avvik mellom oppgitt grunnareal og eksakt areal som er vesentlig, kan selger komme i ansvar. Hva som er vesentlig avvik er et skjønnsspørsmål, i det kjøper må dokumentere for hvilken økonomisk betydning avviket har for ham.

Ved arealangivelse oppgis gjerne ca.areal og det har gjerne vært oppfattet det betyr en "toleransegrense" for avvik på 10%.

Jeg har kjøpt et gammelt hus fra 1951. Det er dobble vinduer i huset, men allikevel blir det kondens som gjør at det blir store vanndammer i vinduspostene. På badet er det et tidligere soil rør som er kuttet av, det har tidligere vært lufting for kloakk. Under det røret som kuttet var det stiftet plast hylse under dette hullet. Dette er i taket, som jeg ikke så da jeg kjøpte boligen, men nå har jeg tatt ned 2 tak ess, da det rant så mye nedover veggene og på servanten og skapet mitt. Jeg har hørt at badet er laget av han jeg kjøpte huset av (har hørt av naboer), og er ikke dette en vesentlig stor mangel fra selgers som han burde si noe om?

En kjøper kan rette mangelskrav mot selger dersom eiendommen ikke er i slik stand som en måtte kunne forvente ut fra de opplysninger som foreligger og de undersøkelser kjøper må gjøre før inngåelsen av kjøpet. Dersom det kan dokumenteres avvik - må kjøper angi årsak og omfang av mangelen.

Hva mangelen betyr i kroner og ører er nødvendig å få oversikt over - i det kostnaden gjerne er grunnlaget for vurderingen av at mangelen kan anses som vesentlig.
Hva som er en vesentlig mangel er imidlertid et skjønnsspørmål og må vurderes konkret i det enkelte tilfelle.

Ved kjøp av bolig fra 1951 - må bl.a levetidsbetraktninger tas inn ved vurdering av mangelskrav.

Har kjøpt hus nylig og det viser seg at et gulv har vesentlig avvik. Dette er det ikke opplyst om skriftlig eller muntlig. Denne skjevheten medfører at all innredning vil stå på skakke. Vil ikke dette kunne medføre erstatning? Hvem har ansvaret?

Eiendommen er solgt som den er. Kjøper kan fremme mangelskrav ovenfor selger med bakgrunn i feil eller manglende opplysninger, og/eller skjulte mangler som er vesentlige og som ville ha en betydning for handelen.
Dog vil en måtte ta kjøpesummen og forholdene forøvrig (type eiendom, alder etc) i betraktning ved vurderingen om kjøper kan vinne frem med kravet.

Før mangelskrav sendes, bør kjøper skaffes seg oversikt over hva en retting av mangelen vil koste.
Et slikt kostnadsoverslag vil kunne si noe om vesentligheten i kravet. Et slikt mangelskrav kan sendes megler, og som videresender dette til selger, eventuelt til selgers eierskifteforsikringsselskap.

Har kjøpt et rekkehus hvor varmtvannstanken er gåen. Må kjøpe ny. Hvordan går jeg frem for å få dekket utgiftene? Selger har eierskifteforsikring. Hvem kontakter jeg?

Du har kjøpt boligen "som den er" med den varmtvanstanken som befant seg i boligen ved eierskifte.

Har varmtvannstanken plutselig sprunget lekk eller termostat er gått, så må du kontakte ditt eget forsikringsselskap for å høre om det er forsikringsdekning for skaden. Varmtvannstanker har forsikringsmessig levetid på ti år, så dersom tanken er eldre, er det ikke noe å hente hos forsikringsselskapet.

Selgers eierskifteforsikring vil ikke dekke dette forholdet, så fremt ikke selger har gitt feil opplysninger eller har tilbakeholdt opplysninger om varmtvannstanken.

Vi har kjøpt en leilighet som i følge salgsoppgaven er på 94 kvm BOA, 100 kvm BTA. Etter nærmere oppmåling viser det seg at BOA er ca 86 kvm, BTA tilsvarende mindre. Hvem er ansvarlig for denne feilen? Det er ingen takstmann/tilstandsrapport som beskriver areal målet, dette er gjort av XX-eiendomsslskap. Er det megler - som sto for oppmåling, eller selger som kan ansvarliggjøres? Hvor stor må eventuelt feilen/avviket være for at det skal være vesentlig - er det noen praksis der?

I utgangspunktet selges eiendommen i fremvist stand. Selger kan imidlertid komme i ansvar dersom han har gitt feil opplysninger, gitt manglende opplysninger eller dersom eiendommen er i langt dårligere stand enn hva en kunne forvente ut fra kjøpesummen og forholdene forøvrig.

Videre er det en forutsetning at manglene er så betydelige at de har betydning for handelen. Når det gjelder arealsviktpå 8 kvm, synes dette å være en ubetydelig mangel i dette tilfellet.
Arealsvikten er under 10%, hvilket man må kunne tolerere. Meglers ansvar er å kontrollereat de opplysningene som gis i prospektet er korrekte.

Dersom megler er medlem av Norges Eiendomsmeglerforbund kan man klage inn meglerforetaket for dårlig eller manglende kontroll. Klagenemda kan idømme foretaket en "bot" for slik manglende kontroll, dersom de finner grunnlag for det.

Men du bør først og fremst fremme klagen til foretaket som har utarbeidet prospektet.

Har kjøpt en bolig gjennom dere. Nå et par måneder senere holdt det på å skje en fatal ulykke på grunn av feil ved det elektriske anlegget. Det viser seg at det var en jordningsfeil på 180 Volt! Personen som tok i oppvaskbenken og vaskemaskinen samtidig fikk et kraftig støt og ble satt ut av dette. Er dette noe som burde vært oppdaget av takstmann? Går dette på eierskifteforsikringen?

Det vil fremgå av taksten om det elektriske anlegget er vurdert av takstmannen.

Som kjøper kan man gå på selger dersom mangelskravet kan anses vesentlig i forhold til kjøpesummen og forholdene forøvrig.
Kjøper må således skaffe seg oversikt over hva det vil koste å få rettet mangelen. Dersom kravet overstiger kr. 5.000 - vil eierskifteforsikringsselskapet vurdere mangelskravet i forhold til bestemmelsene i Avhendingsloven.

Jeg lurer på følgende: Hvis en overtagelsesdato er inngått, og det er opplyst i kontrakten, hva skjer da hvis selger da blir forhindret i å frigi eiendommen på dette tidspunktet? Må kjøper da vente til eiendommen blir "ledig"? I dette tilfellet er det snakk om en forsinkelse på 2 måneder.

Dersom selger ikke kan levere eiendommen som forutsatt i kontrakten, kan han bli erstatningspliktig i forhold til kjøper.
Vanligvis inneholder kjøpekontrakten bestemmelser om hva som kan skje ved for sen levering fra selger. Selger bør snarest ta opp forholdet med kjøper for å få klarlagt kjøpers stilling i forhold til utsettelse av overtakelsestidspunktet.

Hvordan er muligheten til å heve et huskjøp når det er oppdaget at det er feil i salgsprospekt og takstpapirer, det dreier om at det er opplyst at det er offentlig kloakk noe som viser seg i ettertiden ikke stemmer, kommunen vet ikke hva slags kloakk det er på eiendommen. Vi har sendt reklamasjon på dette til melger og selger om å få opplysning anngående kloakkforhold, megler og selger har nå hatt 1 måned på seg til å sjekke dette men det er ikke kommet noe svar ennå. Tiden som vi satte i reklamasjonen på å få svar har nå gått ut.

Lov om avhendelse av fast eiendom angir hvordan forholdet mellom partene vil være ved mangelskrav. Heving av avtalen vil være betinget av en vesentlig mangel.

Hvor vesentlig feil opplysning om kloakkforhold vil være, avhenger av omfanget for å få rettet mangelen.Opplysning om eiendommens kloakkforhold må Kommunen ha kunnskap om. Du må purre opp selger/megler for å få frem korrekt svar.

Vi har oppdaget at hybelen vår ikke er godkjent som egen boenhet. Vi kjøpte for 2 år siden en helt ny borettslagleilighet med hybel. Utbygger har ikke sendt inn søknad til kommunen om å få godkjent hybelen som en egen boenhet. Kan vi heve kjøpet? Vi har jo ikke kjøpt det vi trodde. Nå er alternativet en dør mellom hybel og hovedleilighet, noe som for oss er uaktuelt. Det er opplyst i alt av papirer at leiligheten er med hybel. Ikke med mulighet for utleie, noe det vil bli om døren mellom leilighetene kommer opp.

Når det er avvik mellom det som er kjøpt og det som man har fått - kan selger komme i ansvar. Kjøper kan da kreve prisavslag, erstatning eller å heve kjøpet.

I dette tilfellet kan selger rette forholdet med å sette inn en dør for å legge hybelen inn under hovedleiligheten, og da vil han kunne levere som forutsatt.

Vi tør ikke uttale oss skråsikkert om utfallet av en eventuell rettslig avgjørelse, men vi antar at forholdet ikke gir grunnlag for heving av kjøpet.

Min datter har kjøpt nytt hus via en megler, oppdragsgiver (husbygger) gikk konkurs rett etterpå (og har siden reist "utenlands"). Han hadde ikke eierskifteforsikring. Det oppsto etter ca. 10 mnd. lekkasje gjennom yttrvegg i underetasje mot badet, grunnet manglende grunnmurspapp og drenering. Badedrom må totalrenoveres, megler besiktiget ikke huset før salget, husbyggeren hadde all visning. Forsikringsselskapet dekker ingenting, megler fraskriver seg alt ansvar. Hva kan gjøres??

Mangelskravet må rettes til oppdragsgivers konkursbo.

Dersom formalia er i orden, så skal det være stilt en garanti for 3% av kontraktsummen for eventuelle feil og mangler som måtte oppstå i inntil 2 år etter overtakelsen. Denne garantien skal være utstedt av bank eller annen kredittinstitusjon. Megler kan gi opplysning om dette.

Dersom grunnmursarbeidene er utført av en underentreprenør, så kan det kanskje være mulig å søke erstatning der.
Uansett så bør du søke råd hos en advokat i sakens anledning.

Vil en eierskifteforsikring dekke skjulte feil/mangler ved en bolig, som selger ikke hadde noen form for kjennskap til før salg. For eksempel sopp/råte inni vegger eller gulv? Hvis det kommer til utbetaling på en slik forsikring, vil selskapet søke regress fra sikrede uansett?

Det er nettopp skjulte feil og mangler eierskifteforsikringen skal dekke dersom selger kommer i ansvar.

I fjor kjøpte jeg en enebolig på Karmøy. Jeg satt som forbehold i budet om at det ble tegnet eierskifteforsikring av selger. Jeg fikk tilslaget på boligen og beskjed om at forsikringen var ok. Nå er det oppdaget en grov feil med kloakken. På et halvt år så har den tettet seg 3 ganger. Det viser seg at feilen sansynligvis er knekk pårøret, slik at jeg blir nødt til å grave opp en del av hagen. Nå viser det seg at det aldri ble tegnet noen eierskifteforsikring. Selger er en 80 år gammel dame som mener det ble gjort. Hvem har ansvaret for denne feilen? Hvem skal betale? Har ikke megler solgt bolig til meg på falske premisser?

Du må først få avklart om din egen husforsikring dekker den skade som er avdekket. Dersom det viser seg at dette er en skade selger hadde kunnskap om, og som selger ikke har gitt opplysning om, kan han komme i ansvar.

Dersom det kan dokumenteres at skaden er selgers ansvar, kan det fremmes et krav mot selger.
Om eiendommener eierskifteforsikret eller ikke, betyr ingenting for berettigelsen av kravet.

Forsikringen er en sikkerhet for at selger kan betale.
Dersom det viser seg at selger ikke er søkegod, kan det være et grunnlag for å gå på megler, dersom han ikke har fulgt opp selgers anmodning om forsikring.

Jeg kjøpte hus for halvannet år siden og har nå oppdaget en vannlekasje mellom bad i 1. etg og garasje i sokkel. Forsikringsselskapet har vært representert med takstmann som sa det var feil mellom membran og sluk, og fukt opp etter veggene, som gjør at vi må rive og lage nytt bad. Forsikringsselskapet dekker ikke dette da det er utført en for dårlig jobb fra bygger i 1991, men de dekker gulvet som må meisles opp pga lekkasjen i sluket. Er det feil av meg og gå til mitt eget forsikringsselskap? Bør jeg heller stille krav mot selger og selgers eierskifteforsikringsselskap? I taksten stod det ingenting negativt om badet, og ikke noe om fukt.

Du har kjøpt boligen "som den er" og har ansvar for boligen fra og med overtakelsen.
Når det oppsto en vannskade etter overtakelsen - var det helt korrekt av deg å kontakte ditt eget forsikringsselskap. Ditt forsikringsselskap vurderer da skadens årsak og omfang.

Vi forstår det slik at det har oppstått en plutselig vannutstrømming der ditt forsikringsselskap vil bekoste utbedringen.

Dersom du i tillegg skal fremme krav mot selgers eierskifteforsikringsselskap må du dokumentere at selger har gitt feil opplysninger, tilbakeholdt opplysninger eller boligen har skjulte mangler som er vesentlige, og som ville hatt en betydning for kjøpet.

Vi vil anta at eierskifteforsikringsselskapet vil tilbakevise krav med
henvisning til badets alder og forventbare tilstand.

Vi kjøpte et eldre hus i februar i år. Huset var påbygd med nytt inngangsparti og nytt fint flislagt bad for ca 3 år siden. Den forrige eieren har papirer på at det var fagfolk/ firma som hadde utført arbeidet i forbindelse med påbygget. (Oppbygd av trebjelkelag på ringmur, krypkjeller). I løpet av de siste ukene har flisene på gulvet begynt og sprekke, noen av sprekkene er ca 1,5 m lange. Selger hadde eierskifteforsikring. Dette er ikke noe hun kunne vite noe om. Hvordan skal jeg gå frem får å få rettet opp golvet, og kan dette evt dekkes gjennom eierskifteforsikringen til selgeren?

Selgers eierskifteforsikring dekker det ansvar selger har etter bestemmelsene i lov om avhendelse av fast eiendom, og er ikke noen skadeforsikring. Slik vi forstår saken kan dette være en reklamasjonssak som kan prøves mot den håndverkeren som hadde ansvaret for badet.

Jeg lurer på hva som ligger i eierskifteforsikring? Årsaken til at jeg spør er følgende: Under mitt bad ligger det en bod som det for en ukes tid siden merket at det dryppet vann ned i. Som en følge av at mitt bad ligger like over boden, ble det antatt at lekasjen stammet herfra. Etter å ha skrudd bort takplaten i boden så jeg at vannet sivet ned langs toalettrøret fra min leilighet, og etter å ha observert dette, tok jeg kontakt med autorisert våtromsrørlegger. Han gikk over badet mitt for å finne ut hvor lekasjen kom fra, men fant ingen synlige lekasjer på baderommet. Årsaken fant han imidlertid i sluken til dusjen min. Her viste det seg at byggherre ikke har gjort jobben sin og har ikke fulgt gjeldende normer/standarder. Vannsperre mangler i sluk. Mørtelen i sluken har gått i oppløsning med det resultatet at vannet siver inn under mitt golv, følger membranen og renner ned ved toalettrøret der skruene som fester toalettet har punktert membranen. I følge rørleggeren er dette arbeid som det er 10 års garanti på, og han mener at det er byggherre/våtromsleverandør som må ta på seg å utbedre skadene og kostnadene for dette. I tilstandsrapporten som fulgte med leiligheten (som forøvrig ble bygget 96/97) står det helt klart at det ikke er noe galt med sluk/varmekabler etc. i følge rørlegger, så skadene må ha oppstått før og over lengre tid en de 8-9 mnd. jeg har eigd leiligheten. Mine spørsmål er da: 1) Kan dette jeg har beskrevet over dekkes av eierskifteforsikringen 2) Hvordan bør jeg gå frem over for byggherre ?

Du bør kontakte ditt forsikringsselskap i det skaden synes å ha oppstått akutt. Rapporten fra selskapets skadetakstmann vil så angi skadeårsak og eventuelt hvem som har skyld i skaden.

Dersom selskapet ikke dekker skaden, kan du snu deg mot selger og påberope at han er ansvarlig for skjulte mangler.
Her er imidlertid spørsmål om kostnaden vesentlig, sett i forhold til kjøpesummen og forholdene forøvrig.

Dersom selger har eierskifteforsikring, vil selskapet ta seg av korrespondansen og behandlingen av saken på vegne av selger.

Jeg kjøpte 1. etg. i en tomannsbolig juli. I løpet av den siste måneden har det kommet fram en sterk lukt fra en av veggene i stua. Jeg har hatt mus i veggen i høst og la ut musegift. Da ble det i hvert fall stille fra veggen. Men så kom denne stanken; det er en blanding mellomkloakk og metall. Litt vanskelig å sette ord på, men vondt lukter det. Jeg har snakket med et skadedyrsfirma som mener det er en død mus i veggen, og det er forråtnelsesprosessen som lukter ille. Nå har lukta vært der i ca. 1måned (kanskje litt lenger) og jeg begynner å bli utålmodig. Har dere som eiendomsmeglere hørt om noe lignende før? Er det mus, eller er det noe annet? Da jeg kjøpte leiligheten signerte jeg eierskifteforsikring. Hva dekker denne? Dersom lukta ikke forsvinner må jeg jo åpne vegger for å finne ut av dette luktproblemet. Dekker denne type forsikring slike gjøremål? Dersom det IKKE er mus er jo dette en skjult skade jeg ikke kunne påvise/undersøke på kjøpstidspunktet. (jfr.kjøpers undersøkelsesplikt)

Min anbefaling er at du du kontakter ditt forsikringsselskap som må vurdere skadens årsak og omfang. Dersom man kommer til at selger kan holdes ansvarlig for skaden - kan man sende saken til selgers eierskifteforsikringsselskap til behandling.

Men det er selvsagt naturlig å få selgers syn på saken i forkant.

Vi har kjøpt en leilighet som i følge salgsoppgaven er på 94 kvm BOA, 100 kvm BTA. Etter nærmere oppmåling viser det seg at BOA er ca 86 kvm, BTA tilsvarende mindre. Hvem er ansvarlig for denne feilen? Det er ingen takstmann/tilstandsrapport som beskriver areal målet, dette er gjort av XX-eiendomsslskap. Er det megler - som sto for oppmåling, eller selger som kan ansvarliggjøres? Hvor stor må eventuelt feilen/avviket være for at det skal være vesentlig - er det noen praksis der?

I utgangspunktet selges eiendommen i fremvist stand. Selger kan imidlertid komme i ansvar dersom han har gitt feil opplysninger, gitt manglende opplysninger eller dersom eiendommen er i langt dårligere stand enn hva en kunne forvente ut fra kjøpesummen og forholdene forøvrig.

Videre er det en forutsetning at manglene er så betydelige at de har betydning for handelen. Når det gjelder arealsviktpå 8 kvm, synes dette å være en ubetydelig mangel i dette tilfellet.
Arealsvikten er under 10%, hvilket man må kunne tolerere. Meglers ansvar er å kontrollereat de opplysningene som gis i prospektet er korrekte.

Dersom megler er medlem av Norges Eiendomsmeglerforbund kan man klage inn meglerforetaket for dårlig eller manglende kontroll. Klagenemda kan idømme foretaket en "bot" for slik manglende kontroll, dersom de finner grunnlag for det.

Men du bør først og fremst fremme klagen til foretaket som har utarbeidet prospektet.

Vi overtok selveier rekkehus i oktober og oppdaget fukt to dager etter overtakelse. Takstmann fra eierskifteforsikring kom og vurderte det som kondens. Noen måneder senere oppstår en akutt vannlekkasje i ett vannrør i veggen på akkurat samme sted som tidligere nevnt. Sameie-forsikringsselskapet tilkalles og deres rørlegger reparerer skaden. Det viser seg at det har oppstått bitte små hull i vannrøret og at rørene antakeligvis er av dårlig kvalitet. Huset er fra 1989 og slike rør skal minst holde 30 år til.

Forsikringsselskapet sier vi må skifte alle vannrørene i huset hvis vi skal få dekket en evt. ny vannskade pga. samme årsak.

Vi mener dette må gå på eierskifte siden dette ikke er forventet i forhold til husets alder. Badet er fra 1998 med varmekabler, og i følge selger med membran lagt av IcoPal. For noen dager siden røk varmekablene på badet, og en fagmann har konkludert det med at varmekablene er kaputt. Det fører til at vi må pigge opp hele badet og evt. skifte membran og fliser over hele rommet. Det er heller ikke satt opp noen jordfeil varsler. Vi mener det er helt utrolig at ett bad som er seks-syv år gammel skal måtte skiftes ut. Vi må nå få takstmenn til å vurdere pris på utbytte av alle vannrør og legging av nye varmekabler mm. Hvordan står vi i forhold til en eierforsikring? Vi betalte en rimelig høy pris, og det nevnes i prospekt at badet er nytt og bra standard. Dette er absolutt ikke noe vi kunne forvente.
Det kan være en vanskelig grensedragning her, men jeg ville i allefall så snart som overhodet mulig lagt meldt et fullstendig krav til eierskifteforsikringsselskapet.

Samtidig bør det varsles krav mot selger.

Jeg og min samboer kjøpte ett hus for en ukes tid siden. I prospektet stod det at det var litt fukt i østre del av kjeller, men det viste seg i etterkant når vi rev opp gulvbelegg i gang og kjellerstue var gulvet helt vått under. I tillegg var veggen i nordre del også våt etter at hun som bodde der fjernet rotet hun hadde der. Det er også gått råte i trevegger på noen plasser, og det lukter når vi nå har revet gulvbelegg. Selger har eierskifteforsikring. Hva skal vi som kjøper nå gjøre, og er det noe en kan få ordnet? Ble en stor skuffelse når en finner ut noe sånt i etterkant, sto jo bare at det var påvist litt fukt, dette kaller jeg ikke litt da. Hva skal vi ta oss til egentlig? Blir mye mer kostnad enn vi trodde.

Eiendommen er solgt som den er. Når det er angitt at det er fukt i deler av boligen - så er det kjøpers risiko når han har overtatt eiendommen med den opplysningen.

Selger kan nemlig bare komme i ansvar dersom han har gitt feil opplysninger, manglende opplysninger eller boligen har en skjult mangel som er så betydelig at den ville ha en betydning for kjøpet.

Slik vi forstår spørsmålsstilleren, så er fuktskaden oppgitt av selger. Omfanget av skaden er således kjøpers risiko.