Boligtyper

Jeg har nå mulighet til å kjøpe bolig privat, så jeg prøver å lese igjennom div. skjemaer før jeg bestemmer meg. I skjøtet star det en rubrikk med teksten: Overdragelse gjelder bygg på festet grunn. Hva betyr "festet grunn"?

Det betyr at dersom eiendommen du kjøper ikke har eiendomsgrunn, men er bygslet/leid/festet, så må det angis i skjøtet.

Da skal det foreligge en festekontrakt og som må tiltransporteres kjøper av bygningen. Festekontrakten vil inneholde bestemmelser om festers og bortfesters rettigheter og plikter. Forøvrig vil vi anbefale at dere bruker megler ved handelen, da megler vil kunne passe på at partenes rettigheter og plikter blir ivaretatt.

Hva er forskjelen på andelsleilighet og selveierleilighet?

Ved kjøp av andelsleilighet blir du andelseier i borettslaget. Borettslaget eier selve eiendommen, og andelseieren har borett.

En eierleilighet er definert som egen eiendom i eiendomsregisteret. Men også her eier man deler av eiendommen i fellesskap med andre seksjonseiere.

Forskjellen mellom disse eieformene er blitt mindre etter endringene i borettslagsloven.

Når fellesjelden er betalt ned på en andels leilighet...går den da over til og bli selveier ? Hva skjer når gjelden er nedbetalt? Eier borettslaget like mye av leiligheten da?

Eierformen endres ikke ved at all fellesgjeld er nedbetalt. Men verdien av leiligheten stiger i prinsippet i takt med nedbetalingen av fellesgjelden.

Lurer på hva som er forskjellen mellom selveier- og andelsleilighet, og hva som er konsekvenser ved kjøp av disse. Lurer også på hva 'ingen gjenboere' egentlig betyr.

Det er den formelle eierformen som er den største forskjell på de to typer boliger. I praksis har det liten betydning for kjøper. Formelt sett er det B/L som eier andelsleiligheten, men andelseier har borett og kan både pantsette og selge andelen fritt.

Kostnaden ved overdragelse er også normalt lavere enn for selveier, i det myndighetene ikke krever dokumentavgift for overdragelse av andelsleilighet.

Ved kjøp av selveierleilighet får man skjøte på leiligheten, men vil allikevel være ansvarlig for bygningen drift sammen de øvrige eierne. Ved kjøp av både selveierleilighet og B/L leilighet må du sette deg i i regnskapene for sameiet eller B/L, og vær oppmerksom på deg hvilke låneforpliktelser du overtar i forbindelse med kjøpet.

Lurer litt på hva en aksjeleilighet og andelleilighet er! Lønner det seg å kjøpe en aksjeleilighet eller er selveier det beste valget?

Etter min mening spiller det i prinsippet liten rolle om leiligheten er en aksje/andelsleilighet i forhold til en selveierleilighet.

Du som kjøper må vurdere om boligen passer ditt behov, og at kostnadene ved kjøpet og senere drift av boligen, ligger innenfor din økonomiske betalingsevne.
Ved kjøp av en aksje/andelsleilighet overtar du vanligvis andel av fellesgjeld. Dette beløpet må du legge til den prisen som forlanges for leiligheten, for å få frem sammenlignbar pris med selveierleilighet. Ved selveierleiligheter hefter det vanligvis ikke fellegjeld.

Jeg lurer på hva som egentlig er forskjell på: sameie, tomannsbolig, seksjonert tomannsbolig, flermannsbolig og familieleilighet. Blir en bolig fortsatt kalt tomannsbolig etter at den er seksjonert?

En to- og firemansbolig kan opprinnelig være eiet av flere eiere i et sameie.

I forbindelse med ny eierseksjonslov av 1998, har man ønsket å identifisere eier med den bolig han i praksis har hatt disposisjonsretten til, og som tidligere var eiet sammen de andre eierne.

Det fører til at slike eiendommer blir seksjonert i så mange enheter som det er boenheter når en slik eiersandel skal selges. Da oppstår det en eierseksjon i en tomannsbolig, eventuelt firemansbolig.
Eiendommens betegnelse bør derfor gjenspeile hvilken eierform som er knyttet til boligen.

Er lysten på å kjøpe min første bolig, men er usikker på om jeg bør kjøpe en borettslags-leilighet eller selveier... Er det noen klare fordeler/ulemper med den ene eller andre boligformen? Er litt forvirret... Blir fellesgjelden nedbetalt av "husleien", og stiger dermed prisen på leiligheten når jeg en gang selger?

Ved kjøp av bolig må du først og fremst finne bolig som passer ditt formål og økonomi.

Det er i prinsippet ikke stor forskjell på borettslagsleilighet og selveierleilighet. Nedbetaling av fellesgjeld gjennom fellesutgiftene skal i prinsippet gi seg utslag i prisen ved senere salg.

Har kjøpt halv part av tomannsbolig. Den andre delen viser seg å være "fremleid/utleid". Har selger/megler noen opplysningsplikt i så måte?

I utgangspunktet har ikke selger/megler plikt på å opplyse om naboeiendommen er utleid eller ikke.

Dersom naboforholdet er årsak til at eiendommen selges - så kan det være en opplysning kjøper bør få.
Denne type problemstillinger er vanskelige fordi det kan gå på personvern og mellommenneskelige forhold.

Hva er en innskudsleilighet?

Innskuddsleilighet kan være betegnelsen på en aksje eller andelsleilighet i en aksjegård eller borettslag.

Ved den opprinnelige finansieringen av eiendommen ga aksje- eller andelseieren et lån til bofellesskapet til å toppfinansiere eiendommen - et såkalt innskudd.

Ved kjøp av en slik leilighet kjøper man altså aksjen/andelen samt fordringen eier har til fellesskapet, en partialobligasjon. Når man har fått tilstransportert disse dokumentene til seg - har man kjøpt boretten til den leiligheten i eiendommen som dokumentene gir rett til.

Hva er en innskudsleilighet?

Innskuddsleilighet kan være betegnelsen på en aksje eller andelsleilighet i en aksjegård eller borettslag.

Ved den opprinnelige finansieringen av eiendommen ga aksje- eller andelseieren et lån til bofellesskapet til å toppfinansiere eiendommen - et såkalt innskudd.

Ved kjøp av en slik leilighet kjøper man altså aksjen/andelen samt fordringen eier har til fellesskapet, en partialobligasjon. Når man har fått tilstransportert disse dokumentene til seg - har man kjøpt boretten til den leiligheten i eiendommen som dokumentene gir rett til.

Jeg har akkurat kjøpt meg en andelsleilighet og samtidig også kommet inn på studier et annet sted. Føler jeg har fått tak i drømmeleiligheten min, men siden jeg fått økte kostnader pga studiene så har jeg regnet meg litt frem og det kan bli veldig stramt med økonomien for meg under studiene. Jeg ønsker å leie ut leiligheten, men er det lov så lenge det er andelsleilighet? Jeg finner det ikke helt rimelig at det ikke skal være lov å leie ut egen leilighet? Kan dere hjelpe meg med hvilke regler det er rundt ansvarsmyndighet og utleiemuligheter for andelsleiligheter?

Du kan søke Styret i Borettslaget om du får anledning til å leie ut andelsleiligheten en periode.

Bestemmelsene om fremleie finner du i lov om burettslag;

§ 5-3. Overlating av bruken
Andelseigaren kan ikkje utan samtykke frå styret overlate bruken av bustaden til andre ut over det som følgjer av §§ 5-4 til 5-6.

§ 5-4. Overlating av bruken når andelseigaren sjølv bur i bustaden
Ein andelseigar som sjølv bur i bustaden, kan overlate bruken av delar av bustaden til andre.

§ 5-5. Overlating av bruken for opp til tre år
Med godkjenning frå styret kan andelseigaren overlate bruken av heile bustaden til andre for opp til tre år dersom andelseigaren sjølv eller ein person som nemnt i § 5-6 første ledd nr. 3, har butt i bustaden i minst eitt av dei to siste åra. Godkjenning kan berre nektast dersom brukarens forhold gir sakleg grunn til det. Godkjenning kan nektast dersom brukaren ikkje kunne blitt andelseigar.

§ 5-6. Overlating av bruken med særleg grunn
(1) Andelseigaren kan elles med godkjenning frå styret overlate bruken av heile bustaden dersom

1. andelseigaren er ein juridisk person, eller
2. andelseigaren skal vere borte mellombels som følgje av arbeid, utdanning, militærteneste, sjukdom eller andre tungtvegande grunnar, eller
3. ein medlem av brukarhusstanden er andelseigarens ektemake eller slektning i rett opp- eller nedstigande linje eller fosterbarn av andelseigaren eller ektemaken, eller
4. det gjeld bruksrett som nokon har krav på etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfellesskapsloven § 3 andre ledd.

(2) Godkjenning kan berre nektast dersom brukarens forhold gir sakleg grunn til det. I tilfelle som nemnt i første ledd, kan godkjenning nektast dersom brukaren ikkje kunne blitt andelseigar, jf. § 4-4.


§ 5-7. Søknad om godkjenning
Har laget ikkje sendt svar på ein skriftleg søknad om godkjenning av brukar innan ein månad etter at søknaden er komen fram til laget, skal brukaren reknast som godkjend.

Hva er en Studioleilighet? Hva innebærer et kjøp av en slik? Hvilken risiko ligger i å kjøpe aksjeleilighet - i ytterste konsekvens både positivt og negativt?

Uttrykket "Studioleilighet" eksisterer offisielt ikke i det norske språk. Men uttrykket blir gjerne brukt på leiligheter uten eget soverom - der soveplassen gjerne er på hemsen eller mezzaninen i leiligheten. Eller når selgeren ønsker å markedsføre at leilighetens utforming er spesiell på annen måte. Eierformen har ingen betydning for om leiligheten kalles "studioleilighet" eller noe annet.

Ved kjøp av bolig er det viktig å ha kunnskap om hvilken eierform som er knyttet til denne. Men i prinsippet er det ikke forskjell på bruks- og disposisjonsrett til aksje/andelsleilighet eller selveierleilighet. Forskjellene er mer av formell art.

Er det dumt å kjøpe andelsleilighet i stedenfor selveier? Kan man tjene på det? Hva er ulempene ved andelsleilighet?

Forskjellen mellom andelsleilighet og selveierleilighet er av formell art. I praksis er det liten forskjell på disposisjonsretten og bruken av leilighetene.
Ved kjøp av leilighet er det viktig å sette seg inn i fellesskapets regnskap, vedtekter og hvordan eiendommens tilstand er. Og om det er vedtak i fellesskapet som kan påvirke eiernes fremtidige økonomi.

Vi er et par som ønsker å kjøpe leilighet i Trondheim. Lurer derfor på hva som er ulempene med å velge andelsleilighet i forhold til selveier og motsatt. Har sett en andelsleilighet i sentrum til 850 000 kr. Er det slik at vi selv kan bestemme prisen på den når vi skal selge den?? Det er uinteressant å kjøpe leilighet hvis det er umulig å tjene noe på den. Skal bo der i minst tre år. Lurer også på dette med utleie. Kan vi leie ut en andelsleilighet, og må vi betale skatt av leieinntektene??

Skattemessig behandles eierleiligheter og andelsleiligheter likt. Det gjelder både eventuelt overskudd ved utleie og eventuell beskatning ved senere salg.
Det er således ikke noen grunn til ikke å velge å kjøpe en andelsleilighet fremfor en selveierleilighet.

For kjøper er det viktig at boligen passer det behov den skal dekke, her under at beliggenhet og pris er akseptabel. Hvordan prisutviklingen på boliger blir i fremtiden, er det ingen som kan gi noe sikkert svar på. Selger kan selv bestemme prisen på sin andelsleilighet, men han oppnår ikke mer enn hva kjøper er villig til å betale.

Jeg lurer på når det gjelder kjøp av andelsleilighet om det er mulig å kjøpe seg ut. Altså å betale den totale summen med en gang og ikke betale annet enn de faste avgiftene?

Det er Borettslaget selv gjennom vedtak i årsmøte som eventuelt åpner adgang for andelseierne til å nedbetale "sin" andel av fellesgjelden.

Det er imidlertid en "hake" med en slik mulighet. Borettslaget er den juridiske eier av eiendommen. Denne er pantsatt som sikkerhet for oppfyllelse av betaling av fellesgjelden.
Dersom de "andre" i BL ikke oppfyller sine betalingsforliktelser med hensyn til felles gjeld - vil ikke andelseier som har nedbetalt sin gjeld slippe unna BL's gjeldsansvar ved ev. tvangsrealisasjon.

Vårt råd er således å ikke foreta ekstraordinær nedbetaling - sett heller pengene i banken og ev. bruk av disse til betaling av de månedlige fellesutgifter.

Husk at også ved ev. salg av andel med nedbetalt fellesgjeld kreves at kjøper må finansiere hele kapitalkostnaden.

Når man skal kjøpe en andelsleilighet, så er det jo prisen for leiligheten, men den har også en fellesgjeld. Må jeg da søke om et lån som inngår både prisen og fellesgjelden, eller bare prisen på selve leiligheten?

Det er korrekt at du også må svare for andel fellesgjeld gjennom betaling av fellesutgifter til Borettslaget. Banken bør derfor få angitt hvor stor andel fellesgjelden er, når de skal beregne hvor stort lån du kan oppta i forbindelse med kjøpet.

Du trenger bare å finansiere kjøpesummen for leiligheten.

Hva slags selskapsform er egentlig et borettslag?

Borettslag er et andelslag som har til formål å gi andelseierne borett i egen bolig i borettslagets eiendom.

Sameiet der jeg bor ønsker å selge fellesareal til enheter i sameiet. Kommunen sier nei til de "vanlige" metodene(reseksjonering etc) og hevder at omregulering er eneste mulighet. Det koster/krever for mye. Kan vi legge inn i vedtektene at fellesareal er leid ut og at dersom sameiet krever dette tilbake, må de betale for oppgraderingen?

Vi anser dette for å være en god måte å sikre at fellesareal oppgraderes, men ser at tilflyttere kan se det på en annen måte og kreve bruksrett.
Da vil vi som sagt ha en mekansime som sikrer "erstatning" ved tilbakelevering av fellesarealet.
På generelt grunnlag er det selvsagt ikke noe i veien for at en seksjonseier (eller flere) kan inngå en avtale med Sameiet om eksklusiv disposisjonsrett til deler av Sameiets fellesareal. Eventuelt senere kjøpere av seksjoner må akseptere avtalen slik den foreligger.

Normalt vil det imidlertid være korrekt å foreta en reseskjonering - slik at arealet kan tillegges seksjonen som tilleggsareal.

Men når du angir at Kommunen krever at forholdet er underlagt krav til søknad for omregulering - vil ikke en slik avtale om disposisjonsrett automatisk gi rett til den bruken som er tenkt, dersom denne er i strid med gjeldende regulering for eiendommen.

Finnes det noe standard vedtekter når det gjelder benyttelse av parkeringsplasser på fellesarealer tilhørende et sameie? Jeg bor et sted hvor det er færre p-plasser enn seksjoner og dermed er det åpent for mange meninger alt va som gagner den enkelte. Nye vedtekter er under utarbeidelse, men på grunn av mange uenigheter er det vanskelig og bli enige. Har forgjeves lett etter en type standard og håper dere kan hjelpe.

Vedtektene skal gi uttrykk for hvordan felleskapets arealer skal forvaltes og må utarbeides i forhold til det som de er ment å uttrykke. Det er således ingen "standard" som kan legges til grunn. Forhåpentligvis er det flertall for "fornuftige" formuleringer.

Vi bor i et mindre boligfelt med syv boliger bestående av to 2-mannsboiliger og en 3-mannsbolig. Vi er ikke sameieseksjonerte. Alle har hvert sin tinglyste eiendom i forbindelse med husene, men for fellesarealene eier man 1/7. Fellesarealet er også tinglyst på hver beboer. Er tinglyst fellesområde likestilt med eierseksjonering? I så fall kan man da danne sameie utelukkende på fellesarealet og kunne kreve månedlige innbetalinger for å dekke kostnader i forbindelse med uteområdet dersom flertallet ønsker dette?

Fellesarealet ligger i et sameie med eierne som er registrert som eiere. Her bør man regulere forholdet med vedtekter. Vedtektene skal angi formålet med Sameiet, og hvordan sameiets eiendom skal forvaltes. Det vil være naturlig at det innbetales penger til felles kasse som forvaltes av valgt kasserer, og at det brukes penger til det formål sameierne er enige om at det skal brukes til.

Har kjøpt leilighet i et sameie. Dette er selveierleiligheter med lav husleie til fellesutgifter. Det er foreslått fra styret at det kun er lov å leie ut i 2 år. Jeg har kjøpt denne for å ha når jeg blir eldre. Kan vedtekter for et sameie bestemme hvor lenge jeg vil leie ut. Det var jo nettopp derfor jeg kjøpte en selveierleilighet. Hvis jeg leier ut lenger enn to år, hva kan da skje? Hvem ville vinne i en rettsak dersom alle fellesutigfter og andre forpliktesler er oppfylt?.

Det er bestemmelsene i lov om eierseksjoner som regulerer forholdet mellom sameierne. Sameiet kan derfor bestemme hvilke bestemmelser de ønsker å ta inn i sine vedtekter.
Sameiet kan med 2/3 flertall bestemme at fremleie skal godkjennes av Styret, men at godkjenning kan bare nektes på saklig grunnlag.

Jeg bor i en selveier 4-mannsbolig i første etg. Jeg lurer på om et uinnredet loft er naturlig å dele på alle 4 enheter til lagringsplass da vi har tinglyst like eierandeler?

Dersom Sameiet har vedtatt at loft skal være fellesareal, så bør Sameiet i tillegg være enige om hvordan fellesarealet skal disponeres. Da kan det f.eks være naturlig å dele inn dette arealet til lagringsplass for de fiire seksjonene. I mange Sameier har man imidlertid blitt enige om at loftsarealet deles mellom de to seksjonene som er i 2. etg, mens kjellerarealet disponeres av seksjonseierne i 1. etg. Ved slike arrangementer er det fornuftig å reseksjonere eiendommen, slik at det fremkommer i grunnboken hva de enkelte seksjonseierne disponerer.

Hvem er ansvarlig for å betale egenandelen ved skadedekket av forsikring i et sameie med fire sameiere?

Hovedregelen vil være at dersom forsikringsforholdet gjelder Sameiet - er det naturlig at egenandelen dekkes av Sameiet, det vil si de fire seksjonseierne. Men det kan imidlertid være argumenter for at egenandelen skal dekkes av den som forårsaket skaden. Dette må Sameierne forsøke å bli enige om og gjerne vedtektsfeste.

Hva slags opplysninger må en megler innhente som er spesielle for en eierseksjonsleilighet?

I tillegg til grunnboksopplysninger og kommunale opplysninger, herunder tinglyst sekjsonsbegjæring, må megler innhente vedtekter, eventuelle husordensregler, regnskap, budsjett og siste årsmøtereferat for Sameiet som eierseksjonen er en del av.