Ansvar og eierskifteforsikring

Jeg solgte et hus for snart 2 år siden. Nå har de nye eierne oppdaget muggdannelser som følge av måten det er isolert på langs grunnmuren. Huset er fra 1986. Jeg bodde i huset i 7år, og hadde ingen mistanker, har heller ikke utført endringer på huset. Er jeg ansvarlig for kostnader for utgraving og utbedring? Saken er ikke nevnt i tilstandsrapporten. Har ikke eierskifteforsikring, da vi ikke forventet at huset inneholdt noen mangler/feil.

I henhold til lov om avhendelse av fast eiendom kan selger komme i ansvar ovenfor kjøper, dersom kjøper kan dokumentere at det er vesentlig avvik mellom det han har fått opplyst og det han har fått.

En slik dokumentasjon kan være en ny tilstandsrapport som avviker fra den forrige og som konkluderer med at boligen er langt dårligere enn hva kjøper kan forvente ut fra kjøpesummen og forholdene forøvrig.

En eierskifteforsikring ville kunne dekket et evt. krav på skjulte feil og mangler.

Etter avhendingsloven § 3-8 forstår jeg det slik at en hvis en gir opplysninger om konkrete forhold i salgsprosessen (muntlig eller skriftlig) så skal disse være korrekte. Jeg har svart "ja" og anmerket med "reparert veranda" på spørsmål 8 i egenerklæringsskjemaet ("Kjenner du til utettheter i terrasse/garasje?"). I tillegg har jeg opplyst muntlig på visning at konstruksjonen er tett. Er det en uriktig opplysning hvis det likevel viser seg at det er lekkasjer til tross for reparasjonsarbeidet? Reparasjonen er gjort ca. 1 år før salg. Kan jeg dekke meg under at jeg har utført et reparasjonsarbeide selv om det fortsatt lekker, og dermed si at opplysningene som er gitt i salgsprosessen er korrekte? Eller er det resultatet av reparasjonen som gjelder, og jeg som selger stilles til ansvar for brudd på § 3-8? Er jeg uansett erstatningpliktig jfr. § 3-9 første pkt., hvis § 3-8 kommer til anvendelse, uavhengig av kostnaden med å utbedre mangelen? Eller må kostnaden være vesentlig (3-5%) jfr. § 3-9 annet pkt.

Eiendommen selges "som den er" og kjøper har krav på å få korrekte opplysninger om eiendommen.

Dersom det viser seg at det er avvik i mellom det som er opplyst (skriftlig og muntlig) vil selger kunne komme i ansvar. Men bare hvis det ville ha noen innvirkning på avtalen. Dvs - "avviket" må være vesentlig.
Det gjelder både feilopplysning og eventuelt skjulte mangler.

Kjøper må derfor belegge hva avviket betyr i penger. Og hvor stor summen må være for å bli ansett som vesentlig - er et skjønnsspørsmål. I rettspraksis har man sett at kjøper har fått medhold i mangelskrav ned til 2.7% av kjøpesummen.

Solgte et hus "som det er". Nå 4 år etter er det oppdaget fuktskade på bad. Det jeg har gjort ved ombygging er feil, men jeg gjorde dette i god tro, som jeg ble fortalt det skulle gjøres. Er jeg erstatningspliktig da de har brukt badet i 4 år og skulle oppdaget dette tidligere?

Kjøper kan komme med manglskrav i inntil 5 år etter overtakelsen.

Men selger kommer kun i ansvar dersom det er en vesentlig mangel som påpekes, og at mangelskravet er fremsatt så snart mangelen ble avdekket.

Vurdering av mangelskrav er gjerne skjønnsmessig og må konkret vurderes i hver enkelt sak. Men kjøperen må dokumentere at det er avvik mellom det han har kjøpt og fått, og angi hva avviket betyr økonomisk. På den måten vil man ihvertfall kunne se om kjøpers krav kan anses å være vesentlig i forhold til kjøpesummen og forholdene forøvrig.

Jeg skal selge bolig privat til en nabo. Den er oppført i 1998 og jeg har en salgs/verdi takst på den. Bør jeg tegne en forsikring, som jeg har hvis kjøper kommer tilbake og mener at det var feil på boligen etter f.eks. 2 til 3 år etter at de kjøpte boligen min?? Hvor får jeg i så fall gjort det?

Det er avhendlingslova som regulerer forholdet mellom kjøper og selger.

Kjøper kan i prinsippet gå tilbake på selger i inntil fem år etter overdragelsen - dersom kjøper kan påberope mangler knyttet til feil eller manglende opplysninger om eiendomen, eller at det oppdages skjulte feil som har betydning for kjøpesummen - forholdene tatt i betraktning.

Dersom EiendomsMegler 1 gis oppdrag med å formidle handelen, kan vi tilby en forsikring som tar seg av eventuelle krav kjøper måtte fremsette etter overtakelsen.

Solgte min 13 år gamle leilighet i fjor og overtagelse av leiligheten vil finne sted våren 2007. På salgs tidspunktet forelå det ingen mangler. Jeg innhentet tilstandsrapport og tegnet eierskifteforsikring. Det viser seg imidlertid at vinterens stormkast har gjort det slik at to av vinduene er punkterte. Hva gjør jeg nå? Vil eierskifteforsikringen dekke dette?

Dersom boligen ikke er i samme stand ved levering som på salgstidspunktet, er selger ansvarlig for å sørge for at balansen i kontraktsforholdet opprettes. Det kan skje ved retting av feilen, eller eventuelt ved prisavslag som partene blir enige om.

Huset ble solgt for 4 år siden og de nye eierne har nå oppdaget lekkasje fra bad i annen etasje. Mye tyder på feil i membran sluk. Selger har kvittering på at fagfolk har utført jobben, men forsikringsselskapet til de nye eierne nekter å dekke skaden. Tidligere eier er nå blitt påkrevd å betale for utbedring av skaden. Kan dette være riktig?

Kjøper kan gå på selger i fem år etter overtakelsen. I dette tilfellet synes det som om kjøpers forsikringsselskap mener at selger kommer i ansvar etter bestemmelsene i avhendingsloven, og dermed er det selgers forsikringsselskap blir tvunget på banen.

Vi kan ikke ikke gi annet råd enn at man må passe på at skaden blir utbedret og betalt av den som har det objektive ansvaret. Hvem det bli - må forsikringsselskapene krangle om.