Før salget

Jeg lurer på hva som skjer når en selger kontakter megler? Hva er jobben hans?Skal man skrive under på noen form for kontrakt? Hvor lenge er man bundet? Kan man trekke seg ut dersom man mener at megleren ikke har gjort en god nok jobb? For å si det enkelt: Hvordan er reglene i forholdet mellom selger og megler?

Avtalen mellom oppdragsgiver og megler skal inngås skriftlig.

Oppdragstiden er maksimalt seks måneder i forbrukerforhold, men kortere oppdragstid kan avtales.

Oppdragsgiver har rett til å si opp et oppdrag når han måtte ønske det.

Kostnadene ved tilbaketrekking av oppdraget avtales ved oppdragets inngåelse.

Dersom kunden inngår avtale med en klient som megler har hatt kontakt med, har megler krav på provisjon i et tidsrom på tre måneder etter oppdragets utløp eller oppsigelse.

Hva tar dere betalt for å selge en enebolig? Det står ikke noe her på hjemmesiden om dette.

Kostnadene ved salg av eiendom varierer over det ganske land.
Kontakt ditt nærmeste EiendomsMegler 1-kontor og be om et tilbud på meglertjenesten og oversikt over omfanget av de totale utgifter ved salget.

Normalt vil megler besiktige eiendommen før han kan gi en eksakt oversikt over den totale kostnadsrammen for oppdragsgiver.

Lurer på hvor mye dere tar betalt for å selge en en bolig?

Du bør kontakte ditt nærmerste EiendomsMegler 1-kontor for avtale om besiktigelse av boligen din.
Kostnader ved salg av bolig er forskjellig i Norges land.

Valg av markedsføringspakke og ev. andre forhold vil kunne påvirke totalkostnaden.

1) Har EiendomsMegler 1 salgsgaranti? 2) Hva koster normalt et "standard" salgsoppdrag av en enebolig? 3) Er det kjøper som betaler omkostninger?

1) EiendomsMegler 1 har ingen gjennomgående salgsgaranti ved alle kontorer. Ta kontakt med ditt nærmeste EiendomsMegler 1 kontor for nærmere informasjon.
2) Kostnaden ved salg av eiendom blir avtalt når man har besiktiget eiendommen og har oversikt over omfanget av salgsoppdraget.
3) Vanligvis betaler kjøper de offentlige utgifter (tinglysingsgebyr og dokumentavgift) ved handelen.

Hva er det egentlig vi betaler for når megler får provisjon? Markedspakke, tinglysingsgebyr o.l. utlegg må jo betales utenom. En skulle jo tro at papirhåndtering, oppgjør og andre rutiner er så godt innarbeidet hos foretaket, slik at dette ikke kan ta opp ressurser som kan måle seg med størrelsen på meglervederlaget. Dette er noe bransjen bør arbeide mot; å synliggjøre for kundene hva manbetaler provisjon for.

Det er oppdragsgiver som skal betale meglervederlag samt de kostnader som påløper for å gjøre eiendommen salgsklar, herunder markedsføringskostander.

Det er kjøper som betaler kostnader til det offentlige knyttet til tinglysning, dokumentavgift etc.

Meglervederlaget er hjemlet i lov om eiendomsmegling og avtales fritt med oppdragsgiver. Vederlagene skal dekke alle kostnader for meglerforetakets drift, slik som lønn, husleie, datakostander, bilhold etc. etc.

Konkurransen om megleroppdrag fører til at meglertjenestene er blitt billigere, men en må passe på at en velger den megleren som er dyktigst til å forestå salget av din eiendom.

Jeg lurer på om vi fortsatt må betale megler full pris hvis leligheten ikke blir solgt til takst?

Det er oppdragsavtalen mellom oppdragsgiver og megler som angir når megler har krav på provisjon og dekning av utlegg.

Normalt har megler krav på full provisjon og dekning av utlegg, selvom eiendommen blir solgt til lavere pris enn takst.

I november ifjor solgte min søster og jeg dødsboet til min far. Nå i ettertid har jeg fått vite at som LO-medlem får man 10 % rabatt på ordinær meglerprovisjon! Da jeg var Lo-medlem på daværende tidspunkt, og fortsatt er medlem ppd., lurer jeg nå på om det er mulig å få tilbakeskrevet noe av det vi betalte under disse forhandlingene, eller om "toget har gått" i denne saken?

Avtale om meglers honorar inngås ved starten av oppdraget. Det er oppdragsgiver som må dokumentere at man har krav på eventuelle rabatter i forhold til meglers godtgjørelse. Avtalen som er inngått med megler er bindende.

Regelen for LO Favør rabatten er at medlemmene må si fra før oppdragsskjemaet er signert. Dette skal LO Favør informere om i brosjyrer medlemmene mottar ved innmelding og med jevne mellomrom etterpå, samt via nettsider og annonsering i fagbladene.

Dere kan selvsagt ta opp spørsmålet direkte med det meglerkontoret det gjelder.

Dersom vurderingen gis i forbindelse med salgsoppdrag er denne gratis.

Forøvrig vil kostnaden for tjenesten kunne variere i det ganske land.

For 4 år siden overtok vi et hus som vi gjorde en del forandringer med inne. Det ble ikke oppdaget stokkmaur under denne ombyggningen, men etter noe uker oppdaget vi stokkmaur i et rom i 1. etasje. Vi tok kontakt med et skadedyrfirma som lokaliserte den del maur i noen furubusker utenfor.De borret hull i veggene inne og sprøytet noen inn der. Etter dette har vi ikke sett noe mer til stokkmaurene. Det jeg lurer på er om dette vil ha noe å si for verdien på boligen ved et eventuelt salg.

Vi forstår det slik at boligen nå er "friskmeldt" og forholdet utbedret.

Ved et ev. salg ville vi anbefale at det blir gitt opplysning om
dette.
En slik opplysning vil ikke isolert sett han noen betydning for eiendommens verdi.

Jeg har et spørsmål angående meglertakst. Hvordan kan det ha seg at to meglere kan foreslå så mye som 100.000 kr. i forskjell på prisantydning ved salg?

Taksering av eiendom er vanskelig. Det er mange elementer som avgjør prisen; beliggenhet, størrelse, type eiendom, standard, utsikt, trafikkforhold, avstand til kommunikasjoner osv.
En meglertakst er en samlet vurdering megler gjør utfra sin erfaring og det datagrunnlag som han har tilgang til.

I vår beskrivelse av MeglerTakst sier vi at taksten skal ligge innenfor et mulig sprik på 10% i forhold til endelig salgssum i markedet.

Våre statistikker viser at vi ligger på under 5% avvik i snitt. At to meglere kan vurdere kr. 100.000 forskjellig på samme objekt skjer nok. For av og til kan man lure på om noen meglere ønsker å sette høyere verdi for å sikre seg oppdraget. Det bør en postensiell selger i så fall gjennomskue.

Den endelige prisen er det markedet (kjøperne) som bestemmer gjennom sin interesse for eiendommen.
Sats derfor på den megleren som virkelig ønsker å selge eiendommen til en pris som du vil akseptere.

Har planer om å selge leilighet og ønsker å hente inn verdivurderinger fra meglere. Burde jeg først skaffe en våtromstest? Er dette anbefalt? Er dette noe som kan ordnes etter verdivurdering, og er det evt noe meglerfirma kan hjelpe til med?

Det er ikke nødvendig å innhente våtromstest før meglers verdivurdering.

Meglers vurdering vil være basert på boligens beliggenhet, størrelse og standard og at det ikke er spesielle forhold som han må hensynta ved sin vurdering.

Megler vil kunne anbefale og være behjelpelig med å fremskaffe en evt. våtromstest i ettertid.

Finnes det en "tommelfingerregel" vedrørende verdien av en fast eiendom med utleieenheter? Mener å ha hørt at leieinntekten kan ganges opp med et tall.

Leieinntektene kan representere brutto avkastning av eiendommens verdi.
Men i tillegg bør man vurdere eiendommens tilstand og ev. utviklingspotensiale for økte leieinntekter.
Som et generelt svar man gjerne bruke tigangen som et mål på eiendommens verdi.

Om jeg ikke får det jeg ønsker for min bolig, kan jeg da bryte avtalen med megleren? Når? Koster det?

Et salgsoppdrag kan sies opp når som helst av partene i den avtalte oppdragsperiode.

Dersom oppdragsgiver ønsker å si opp oppdraget, skal det fremgå av oppdragsavtalen hva dette vil koste oppdragsgiver.
Normalt vil det dreie seg om et tilretteleggingsgebyr i tillegg til meglers direkte utlegg, herunder markedsføringskostnader.

Er det gitt salgsgaranti og megler ikke har klart å fremskaffe kjøpetilbud som forutsatt i garantitiden, vil det ikke koste oppdragsgiver
noe ved utløpet av avtalt oppdragsperiode.

Hva skjer med de 10% forskudd av kjøpesummen som kjøper betaler, i perioden frem til overtakelsen? Jeg har forstått at de settes inn på meglers konto hvor det trekkes salgsomkostninger, men hva med det resterende etter at dette er trukket?

Normalt blir beløpet stående på klientkonto til fullt oppgjør foretas.

Jeg har mulighet til å kjøpe 4 festetomter på fjellet for 50.000 /stk. Det har kommet meg for øret at jeg juridisk ikke kan selge en festetomt med vesentlig gevinst. I vei og vann legger jeg kr. 300.000 pr tomt. Hvis jeg så f.eks selger tomter for kr. 500.000, er min mening er at jeg vel må skatte pt. 28% av kr. 150000 - omkostningene?

Det er festekontraktens tekst som avgjør om denne kan overdras til andre.

Det er korrekt at det er gevinsten som eventuelt skal beskattes - utgifter til opparbeidelse og andre utlegg for å tilrettelegge salget skal selvsagt ikke tas med.

Jeg eier en selveier-leilighet i et sameie. Jeg lurer på når jeg skal selge en gang i fremtiden, må det som er skrudd fast i veggen følge med da? Av personlige eiendeler som lamper, hattehylle og bilder. Det er bare murvegger her så det meste måtte skrues opp.

I prinsippet skal det som er mur- og nagelfast følge med. Men når du selger kan du opplyse om hva som ikke skal følge med i handelen. Du må huske at forbeholdene må være kjent for de kjøperinteresserte f ø r aksept av eventuelle bud.

Er det lovlig å sette opp avtale om forkjøpsrett ved salg av selveier enebolig på det åpne marked?

Det står opp til hjemmelshaver om han eller hun vil påhefte eiendommen sin bestemmelse om forkjøpsrett.

Har kjøpt enebolig med tinglyst forkjøpsrett for selgers barn. Har dette noen betydning for pris jeg kan oppnå ved salg?

En tinglyst heftelse om forkjøpsrett kan virke prisdempende ved senere salg av eiendommen.

Dette fordi potensielle interessenter ikke ønsker å vise interesse for en eiendom de ikke kan være sikker på å få kjøpt, selv med det beste budet.

Jeg har en 80 kvm leilighet som er delt i 2x40 kvm, en leies ut og en bor jeg i. Nå ønsker jeg å seksjonere ut leierleiligheten og selge den jeg bor i. Hvis dette går gjennom i kommunen, må jeg da betale skatt på utseksjonert leilighet (utleiedelen) når jeg selger den grunnet at jeg ikke har bodd der ett år? Hvor mye koster det å seksjonere en slik leilighet? Er det å anbefale å seksjonere i 2x40 og selge de framfor å selge samlet som en 80 kvm?

Vi går ut fra at eiendommen du bor i ikke er seksjonert i dag.

Ved begjæring om seksjonering skal hele eiendommen seksjoneres i så mange enheter som det er bruksenheter.
I dette sameiet vil du da eie to eierseksjoner som vi antar har lik verdi. Under forutsetning av at du har eiet boligene i ett år, og bebodd eiendommen like lenge - vil vi anta at du ikke vil få gevinstbeskatning for salget.
For ordens skyld tør vi anbefale at du kontakter nærmeste EiendomsMegler 1-kontor for å få bekreftet dette - når du kan fremlegge eksakte eierforhold, verdier og botid i eiendommen.

Jeg kjøpte for noen måneder siden en såkalt indeksregulert ungdomsleilighet. Er det mulighet for å selge denne på det "åpne" markedet? Eller må jeg selge for samme prisen som jeg kjøpte denne for?

Prisen på leiligheten fastsettes gjennom takst. I taksten skal det tas hensyn til indeks, eventuell nedbetaling av fellesgjeld og påkostninger som eier måtte ha tilført leiligheten i eierperioden. Forøvrig har sikkert vedtektene bestemelser om hvilke personer som kan være eiere av denne type leilighet.

Hvordan skal jeg gå frem og hvilke punkter må jeg tenke på om jeg vil seksjonere ut en del av leiligheten og selge denne? Kan man som utgangspunkt sette opp en vegg og seksjonere ut og selge hva man vil?

Det er en forutsetning at alle boligseksjoner minst skal inneholde kjøkken, bad og wc. Dersom du deler opp leiligheten din, må du først ha Sameiets samtykke og i neste omgang må ombyggingen byggemeldes.

Dersom man i en bolig har flere bruksenheter (leiligheter), og ønsker å seksjonere disse, må man da betale dokumentavgift (2,5%) av verdien på seksjonen når man tinglyser skjøtet? Stilles det særskilte byggtekniske krav (tenker spesielt på lyd-/brannkrav) ved seskjonering av eksisterende bygning i forhold til kravene før seksjonering?

Seksjonering i seg selv utløser ikke dokumentavgift.

Det er ved skjøtning av seksjonene at det skal betales dok.avgift av verdien.

Enkelte kommuner har vedtatt at seksjonene skal ha en viss standard og oppfylle div. branntekniske krav før det gis tillatelse til seksjonering av eiendommen.

Lurer på om et utenlandsk trust kan eie eiendom i Norge, og selge eiendom? I tilfelle gevinst ved salg, vil trusten være gjenstand for gevinstbeskatning?

Generelt gjelder at alle lovlige foretak som ønsker det kan kjøpe eiendom i Norge. Eventuell gevinst ved salg vil normalt være underlagt beskatning.

Vi bor i kjedet enebolig, med felles tomt for to hus. Vi ønsker å dele opp dette. I hvert av husene er det også en utleieleilighet. Spørsmålet er, finnes det noen lov om at det skal være et viss antall parkeringsplasser til hver boenhet? Har hørt at det skal være 2 plasser pr bolig? vil det si at naboen kan kreve 4 biloppstillingsplasser til sin del?

Vi forutsetter at det er gitt byggetillatelse for det antall boenheter bygningene inneholder.

Deling av eiendommen kan skje ved seksjonering eller fradeling av tomtegrunn. Ta kontakt med nærmeste EiendomsMegler 1-kontor, de kan rådgi dere og være behjelpelig med delingsprosessen

Har et spørsmål om et hus som jeg holder på å bygge. Skal nå ta over et lite småbruk og vurderer å selge huset, som enda ikke er helt ferdig. Hvor mye bør man gjøre ferdig før det blir lagt ut for salg? Ønsker jo å få mest mulig gevinst. Skal man la være å sparkle, male og legge golv. Det er leilighet i huset, denne står ferdig og er utleid.

Mitt råd er at du ber en megler ved et kontor nær deg vurdere mulighetene for salg slik eiendommen står, eventuelt få råd om hva du bør gjøre før huset selges.

Planlegger å lage et soverom i den ene enden av stua. Jeg har hørt at arealet må være av et minimum for at det skal kunne selges som et soverom (og ikke en bod som er mindre). Jeg er derfor ute etter minimumsarealet for det man kan kalle et soverom.

Dersom du skal etablere ny planløsning i boligen din - må det sendes melding til Kommunen om dette.
Krav til soverom er at rommet er på 15m3 - dvs minimum ca. 6m2 gulvareal med normal takhøyde 2.40.

I tillegg må det være vindu med tilstrekkelig lysåpning.